Daniel Kim
2025년 9월 28일
최근 캐나다 부동산 시장을 보면
토론토와 밴쿠버 같은 경우,
"지금 집값이 계속 떨어지고,
거래도 안 되고,
시장이 죽었다" 라고
느끼실 수 있습니다.
실제로 통계를 보면
이 지역은 큰 폭의 하락세를
보이고 있는 것이 사실입니다.
특히,
캐나다 온타리오 주 토론토의
신축 주택 시장을 자세히 살펴보시면
시장이 많이 흔들리고 있다는 것을 확인하실 수 있습니다.
최근 발표된 Altus Group 에 따르면,
2025년 8월 한 달간 GTA에서 판매된
신축 주택은 단 300채에 불과했는데,
이는 작년 대비 42% 감소한 수치이며,
10년 편균과 비교하면 60-90% 가까이 감소한 수준입니다.
출처: BILD
콘도 시장은 '거의 멈춤' 상태로
비춰지고 있습니다.
- 2025년 8월 판매된 콘도•타운하우스는 단 118채
- 전년 대비 59% 감소
- 10년 평균 대비 무려 90% 하락
- 최근 몇 년간 토론토 투자자들이 선호해온 pre-con 콘도 시장이
사실상 마비 상태라고 볼 수 있습니다.
이에 관하여, Altus Group은
"신규 프로젝트 착공은 역사적으로 낮은 수준이지만,
동시에 기존 분양 주택의 완공 물량은 역대 최고치" 라며
이로 인해
건설업 고용 축소 → 경제 전반으로
충격이 이어질 수 있다고 지적했습니다.
또한,
GTA 최대 건설 개발 협회인
BILD (Building Industry and
Land Development Association)는
"신규 주택 시장이 사실상 멈췄다"며
정부 개입을 요구하고 있습니다.
- 연방/주 정부: 100만 달러 이하 신축 주택의 GST (부가가치세) 면제
- 지자체 : 각종 개발 부담금 및 수수료 인하
등을 요청하는 등
시장 전문가들의 경고도 보이고 있습니다.
흥미로운 점은,
판매량 급감에도 불구하고
가격은 여전히 높은 수준을
유지하고 있다는 것입니다.
- GTA 신축 단독주택 벤치마크 가격:
약 1.46M CAD
- 신축 콘도 벤치마크 가격:
약 1.03M CAD
왜 온타리오가 더 크게 떨어졌을까요?
1. 팬데믹 때의 너무 빠른 가격 상승
2020년 COVID-19 팬데믹 시기,
토론토 집값은 단기간에 가파르게 상승했습니다.
낮은 금리
+
정부의 정책
+
원격 근무 확산
등으로 집을 사려는 수요가 폭발하는 가운데,
토론토는 전국에서 가장 큰 폭의 상승을
경험했습니다.
➡️ 그래서 금리가 오르고 수요가 줄자,
떨어질 여지도 그만큼 컸던 것입니다.
2. 레버리지 문제
여기서 레버리지 (leverage)는
쉽게 말해,
대출을 이용해 투자하는 것을 의미합니다.
토론토에서는 집을 살 때
자기 돈보다
은행 대출을 많이 의존하는 경우가 많았습니다.
예를 들어, 집값이 $100만 이라면
자기 돈 $20만 + 은행 대출 $80만으로
집을 사는 구조가 많습니다.
이 방식은 집값이 오를 때는 큰 수익을 안겨주지만,
반대로 금리가 오르거나
집값이 떨어지면 큰 부담이 됩니다.
금리 인상으로
월별 상환액이 급격히 늘어나면서
일부 가구는
모기지 (주택담보대출) 연체까지 가는 경우도 있습니다.
*모기지 연체율이란:
빌린 주택담보대출을 제때 갚지 못하고,
90일 이상 밀린 비율을 말합니다.
출처: CMHC
온타리오의 모기지 연체율은
캐나다 평균만큼이나 높은 수준입니다.
지난 3년 간의 데이터를 봐도
모기지 연체율이 크게 늘어난 것도
확인하실 수 있습 니다.
✅ 즉, 단순히 "가격이 떨어졌다" 가 아닌,
실제 가계의 재정 부담이 커진 점이
이번 하락장의 특징입니다.
이번 하락장이 다른 때와 다른 이유
과거에도 토론토 집값은
몇 차례 조정을 겪어왔음에도 불구하고
이번에는
단순한 가격 하락이 아니라
가계의 재정 문제까지
본격적으로 영향 받고 있다는 점입니다.
- 과거: 단기 조정 후 다시 수요 회복 → 가격 반등
- 지금: 높은 대출 부담 + 금리 인상 → 파산 위험 증가
이는 단순한 시장 조정 뿐 아니라
금융 시스템 안정성에도 영향을 줄 수 있다는 점에서
더 심각하게 바라보고 있는 시사점입니다.
✅ 단기적 관점
단기적으로는 위험이 크다
- 토론토 시장은 당분간 높은 연체율과
투자 심리 위축 때문에 침체가 이어질 가능성이 있습니다.
✅ 장기적 관점
장기적 기회는 남아있다고 봅니다.
- 캐나다는 매년 많은 이민자 유입이 있고,
구조적으로 주택 공급이 부족합니다.
- 토론토와 밴쿠버는 여전히
경제/이민의 중심지이기 때문에,
장기적으로는 수요가 다시 살아날 가능성이 높습니다.
💡 여기서 기회는 만들어질 수 있습니다
많은 분들이
"시장이 불안하니까 기다려야지"라고
생각하실 수 있습니다.
하지만 부동산 시장은
모두가 불안해할 때 매수하는 사람이
가장 큰 이익을 가져갑니다.
✔️ 투자자들이 빠져나가면서
경쟁이 크게 줄어든 시점
✔️ 집값이 고점 대비 20% 가까이 하락
→ 진입 장벽이 비교적 낮아진 상태
✔️ 장기적으로 이민자 유입 + 공급 부족으로
수요 회복은 불가피한 상황
그래서 단기적으로는 두려워 보여도,
장기적으로는 지금이 매수 적기일 수 있습니다.