CMHC MLI Select
CMHC
MLI Select
프로그램이란?
이 프로그램은 CMHC(캐나다 모기지 보증공사)가 보증하는 부동산 투자 상품으로, Pre-construction 개발을 개발사와 투자자가 함께 진행하는 방식입니다.
CMHC는 부동산 자산과 관련된 타당성 및 재무 계획을 검토하여 프로젝트의 가능 여부를 판단하고, 모기지에 대해 보증을 제공합니다. 이로 인해 개인 신용도와 관계없이 매우 낮은 이자율과 긴 상환 기간으로 투자가 가능합니다.
CMHC의 보증을 받는 것은 매우 까다로운 절차를 요구하지만, 숙련된 개발사가 이를 대신 진행하며, 이를 통해 개인 투자자들도 투자 기회를 가질 수 있도록 상품화되었습니다. 따라서 일반인들에게도 뛰어난 투자 기회를 제공할 수 있게 되었습니다.
따라서 투자자들은 콘도 한 채 가격보다 적은 금액으로 부동산 5-10채를 한 번에 구매할 수 있으며, 낮은 모기지 이자율로 인해 수익률은 20-30%에 달하는 높은 수준으로 책정됩니다.
해당 프로그램에서 모기지를 받기 위해서 신용점수가 필요하지 않기 때문에 더 많은 분들이 투자하실 수 있습니다. 다음과 같이 일부 자산만 증빙이 된다면 괜찮습니다.
-
구매 부동산 전체가의 5% 현금 보유 필요
-
구매 부동산 전체가의 10% 유동자산 보유 필요
-
구매 부동산 전체가의 25% 순자산 보유 필요
또한, 신용으로 모기지를 받는 것이 아니라 프로젝트와 부동산의 잠재력 등을 바탕으로 모기지 심사가 진행되다 보니, 개인 신용에 어떠한 영향을 주지 않습니다. 이는 부동산 상품으로, 리얼터를 통해서만 투자하실 수 있습니다.
CMHC
MLI Select
투자 조건
CMHC MLI Select의 장점
소액 투자
전체 구매 금액의 5~10% 다운페이먼트만으로 Multiplex 5채부터 아파트 건물 전체까지 구매가 가능합니다. 예를 들어, 유닛 5개를 $3M에 구매한다면, 단 5%에 해당하는 $150K로 해당 건물들을 소유할 수 있습니다.
낮은 이자율
CMHC가 보증하는 모기지를 통해 일반 모기지 대비 이자율이 0.7 - 2% 낮아지며, 평균 3.5 - 3.75%로 매우 저렴한 이자율이 제공됩니다.
모기지 상환기간
모기지는 10년 동안 고정 이자율을 유지하며, 최대 50년까지 상환 기간을 연장할 수 있어 현금 흐름을 안정적으로 관리하기에 유리합니다.
신용등급 관계 없는 대출
모기지 심사는 개인 신용도가 아닌 프로젝트의 타당성과 자산 평가를 기준으로 진행됩니다.
따라서 Credit Score를 확인하지 않아도 됩니다.
높은 수익률
낮은 모기지 이자율 덕분에 렌트로 높은 순수익을 얻을 수 있습니다. 투자금 대비 약 20~30%의 순수익을 기대할 수 있습니다.
간소화된 절차
복잡한 CMHC 보증 신청 절차는 숙련된 개발사가 대행합니다. 이에 따라 투자자는 복잡한 서류 절차 없이 기본 자산 증빙만으로 참여할 수 있습니다.
Q&A
1. CMHC MLI Select 프로그램이란?
CMHC MLI Select 프로그램은 다세대 주거용 부동산의 개발, 재융자 및 인수를 지원하기 위해 설계된 유연한 모기지 보험 상품입니다. 이 프로그램은 적정 주거비, 에너지 효율성 및 접근성에 기여하는 부동산에 대해 유리한 대출 조건과 보험 혜택을 제공합니다.
2. 누가 CMHC MLI Select에 지원할 수 있나요?
이 프로그램은 캐나다 대출자를 대상으로 하며, 여기에는 개발자, 부동산 투자자, 및 부동산 관리자가 포함됩니다. 대상은 다섯 개 이상의 유닛을 포함한 다가구 주거용 부동산의 금융을 목적으로 하는 경우에 해당합니다. 신청자는 저렴한 주거 제공, 에너지 효율성, 및 접근성과 관련된 특정 기준을 충족해야 합니다.
3. CMHC MLI Select의 주요 혜택은 무엇인가요?
- 높은 LTV(대출-가치) 비율: 적정 주거비 부동산의 경우 최대 95% LTV 제공.
- 보험료 할인: 적정 주거비, 에너지 효율성 또는 접근성 기준 충족 시 보험료 할인 제공.
- 연장된 상환 기간: 최대 50년 상환 가능.
- 간소화된 승인 프로세스: 기준을 충족하는 프로젝트에 대해 더 빠른 승인 절차 제공.
4. 프로그램이 적정 주거비를 어떻게 지원하나요?
CMHC MLI 셀렉트 프로그램은 일부 유닛에서 시장 가격 이하의 임대를 유지하는 부동산에 대해 낮은 보험료와 더 높은 대출비율을 제공함으로써 저렴한 주택 투자를 장려합니다. 투자자는 장기적인 주택의 저렴한 가격 유지를 통해 더 유리한 금융 혜택을 받을 수 있습니다.
5. 에너지 효율성 기준을 충족시키는 요건은 무엇인가요?
이 프로그램의 기준에 따르면, 부동산은 에너지 소비를 줄이기 위한 에너지 절약형 개조 또는 신축을 통해 에너지 효율성 기준을 충족해야 합니다. 예를 들어, 주별 에너지 코드보다 15% 이상 개선된 프로젝트는 CMHC의 에너지 효율성 지침을 충족하며, 이를 통해 더 나은 대출 조건과 보험료 할인을 받을 수 있습니다.
6. CMHC MLI 셀렉트를 통해 부동산을 재융자할 수 있나요?
네, CMHC MLI 셀렉트 프로그램은 기존 다가구 부동산의 재융자를 허용합니다. 재융자를 통해 재투자를 위한 자본을 확보하거나, 부동산을 개조해 에너지 효율성과 접근성 기준을 충족시킬 수 있습니다. 이를 통해 프로그램의 추가 혜택을 받을 가능성도 열립니다.
7. 이 프로그램의 최대 대출비율(LTV)은 어떻게 되나요?
최대 대출비율은 부동산의 저렴한 주택 제공, 에너지 효율성, 및 접근성 기준 충족 여부에 따라 다릅니다. 경우에 따라 최대 95% LTV를 받을 수 있으며, 이를 통해 더 큰 금융 유연성을 제공합니다.
8. 이 프로그램이 접근성 문제를 어떻게 해결하나요?
이 프로그램은 접근성을 개선하거나 유지하는 부동산에 대해 인센티브를 제공합니다. 예를 들어, 장애물이 없는 유닛이나 공용 공간과 같은 접근성 향상 요소를 갖춘 부동산은 더 나은 대출 조건과 낮은 보험료 혜택을 받을 수 있습니다.
9. 보험 적용 가능한 유닛 수에 제한이 있나요?
특정 유닛 수에 대한 엄격한 제한은 없지만, 부동산은 최소 5개 이상의 유닛을 포함해야 다가구 주거용 부동산으로 인정됩니다. 대규모 개발 프로젝트는 저렴한 주택 제공, 에너지 효율성, 및 접근성 기준을 충족하는 정도에 따라 추가 혜택을 받을 수 있습니다.
10. CMHC MLI 셀렉트 신청과 관련된 비용이 있나요?
모든 관련 비용은 상품 구매 가격에 포함되지만, 감정 평가 수수료, 법률 비용, 보험료와 같은 부대 비용이 발생할 수 있습니다. 그러나 CMHC MLI 셀렉트 프로그램은 저렴한 주택 제공, 에너지 효율성, 접근성과 관련된 목표를 충족하는 프로젝트에 대해 보험료 할인을 제공하여 전체 금융 비용을 줄일 수 있습니다.
11. CMHC MLI 셀렉트를 신규 건설 프로젝트에 사용할 수 있나요?
네, CMHC MLI 셀렉트는 신규 건설 프로젝트뿐만 아니라 기존 다가구 부동산의 매입 또는 재융자에도 적용할 수 있습니다. 특히 저렴한 주택 제공, 에너지 효율성, 또는 접근성 기능을 통합한 신규 프로젝트는 이 프로그램에 적합합니다.
12. CMHC MLI 셀렉트가 투자자들이 소규모 투자에서 중, 대규모 투자로 전환하는 데 어떻게 도움을 주나요?
CMHC MLI 셀렉트는 투자자들이 대규모 다가구 주거용 부동산에 대한 "도매 수준"의 부동산 기회를 활용할 수 있도록 유리한 금융 옵션을 제공합니다. 리테일 투자자는 일반적으로 단독주택이나 소규모 부동산을 구입하며, 비교적 불리한 조건이 적용됩니다. 반면, CMHC MLI 셀렉트는 다섯 개 이상의 유닛이 있는 대규모 투자에 대해 더 높은 대출비율(LTV), 더 긴 상환 기간, 낮은 보험료를 지원하여 규모를 통한 더 큰 수익을 제공합니다.
13. CMHC의 모기지 포함 비율 및 상환 조건의 최근 업데이트는 무엇인가요?
최근 CMHC는 모기지 포함 비율을 늘려 최대 $150만 대출과 30년 상환 기간을 주거용 부동산에 허용하도록 변경했습니다. 또한, 3-플렉스(3-plex) 및 4-플렉스(4-plex)와 같은 소규모 다가구 부동산도 90% 대출과 30년 상환 기간에 접근할 수 있도록 범위를 확장했습니다. 이를 통해 소규모 다가구 주거용 건물의 매입이나 재융자를 원하는 투자자들에게 더 유연한 금융 옵션이 제공될 수 있게 되었습니다.
14. CMHC MLI 셀렉트의 95% 비용대비 대출 기능은 어떻게 작동하나요?
CMHC MLI 셀렉트 프로그램에서는 자격을 갖춘 프로젝트가 총 프로젝트 비용의 **최대 95%**를 대출받을 수 있습니다. 이는 모기지뿐만 아니라 건축 비용, 법률 비용, 개발 부담금과 같은 모든 개발 비용을 포함합니다. 따라서 투자자는 총 프로젝트 비용의 5%만 직접 부담하면 되며, 대규모 부동산 개발을 위한 매우 자본 효율적인 자금 조달 방식을 제공합니다.
15. MLI 셀렉트 프로그램에서 100점을 달성할 경우 주요 인센티브는 무엇인가요?
저렴한 주택 제공, 접근성, 에너지 효율성이라는 세 가지 핵심 요소에서 100점을 달성한 프로젝트는 CMHC MLI 셀렉트에서 가장 유리한 조건에 접근할 수 있습니다.
- 낮은 보험료: 모기지 보험료 절감으로 대출 기간 동안 비용 절감.
- 높은 대출 비율: 비용 대비 최대 95% 대출로 초기 자본 부담 최소화.
- 연장된 상환 기간: 최대 50년 상환 기간으로 월별 모기지 상환액을 크게 줄이고 현금 흐름 개선.
16.CMHC가 정의하는 '저렴한 주택'이란 무엇인가요?
CMHC는 특정 지역의 기준 임대료(Benchmark Rent)를 기준으로 저렴한 주택을 정의합니다. 이는 저소득층이나 정부 보조 주택을 의미하는 것이 아닙니다. 대신, 지역의 기준 임대료 이하로 임대되는 유닛을 의미합니다. 프로젝트에 따라, 유닛의 일부(최소 10%)만 이러한 기준을 충족하면 CMHC MLI 셀렉트의 인센티브를 받을 수 있습니다.
17. 한정 책임 금융이란 무엇이며, 투자자에게 어떻게 이점이 있나요?
한정 책임 금융은 전통적인 모기지와 달리 차입자가 대출에 대해 전액 개인적으로 책임지지 않고, 대출자는 차입자가 기본적으로 갚을 수 없는 경우에도 차입자에게 대출금의 일부만을 추징할 수 있는 방식입니다. CMHC MLI Select의 이 특징은 투자자에게 개인적인 위험을 줄여주는 보호막을 제공하여 대규모 다가구 부동산 프로젝트를 진행할 때 개인의 위험을 최소화합니다.
18. CMHC MLI Select에서 에너지 효율성이 어떤 역할을 하나요?
에너지 효율성은 CMHC MLI Select의 점수 시스템에서 세 가지 주요 요소 중 하나입니다. 고효율 HVAC 시스템이나 개선된 단열 등의 에너지 절약 조치를 포함한 프로젝트는 더 좋은 금융 조건을 위해 점수를 얻을 수 있습니다. 이러한 개선은 환경에 이점을 줄 뿐만 아니라 건물의 장기적인 운영 비용을 절감하여 프로젝트를 더 지속 가능하고 임대인에게 매력적으로 만듭니다.
19. CMHC MLI Select 프로젝트를 통해 어떻게 긍정적인 현금 흐름이 만들 수 있나요?
CMHC MLI Select의 가장 강력한 장점 중 하나는 최대 50년까지 상환 기간을 연장할 수 있는 옵션입니다. 대출 상환 기간을 더 긴 시간에 걸쳐 분배함으로써 월간 부채 서비스 비용이 대폭 줄어들어 많은 프로젝트가 첫날부터 긍정적인 현금 흐름을 얻을 수 있게 됩니다. 이와 함께 높은 대출 대 비용 비율이 결합되어 수익성을 극대화할 수 있습니다.
20. CMHC MLI Select 프로젝트 혜택을 받기 위해선, 저렴한 유닛을 시공해야 하나요?
아니요, CMHC MLI Select 혜택을 받기 위해서 모든 유닛이 저렴해야 하는 것은 아닙니다. 지역과 프로젝트에 따라 최소 10%의 유닛만 해당 지역의 기준 저렴한 임대료를 충족하면 됩니다. 이 유연성 덕분에 개발자는 나머지 유닛의 수익성을 유지하면서도 저렴한 주택을 포함시킬 수 있습니다.
21. CMHC MLI Select는 건물의 접근성을 어떻게 지원하나요?
추가 점수를 얻기 위해 프로젝트는 장애인용 접근이 가능한 유닛이나 공용 공간 등의 접근성 기능을 포함할 수 있습니다. 이러한 기능은 장애가 있는 사람들을 위한 포용적인 환경을 제공하며, 프로젝트가 사회적 요구를 충족시키는 동시에 더 나은 금융 조건을 받을 수 있도록 도와줍니다.
22. 저렴하고 작은 유닛을 개발하는 것은 수익성이 안 좋지 않을까요?
스튜디오나 지하 아파트와 같은 작은 유닛은 주택 프로그램에서 종종 "저렴한" 주택으로 간주됩니다. 이러한 유닛은 더 낮은 임대료를 받을 수 있지만 여전히 주택 시장에서 임대되고 있습니다. 저렴하다고 해서 품질이 낮거나 문제가 있는 세입자가 있다는 뜻은 아니며, 임차인은 지원서를 기반으로 최고의 세입자를 선택할 수 있습니다.
23. 저렴한 유닛에 추가 비용을 부과할 수 있나요?
네, 유닛 자체는 낮은 가격에 임대되지만, 주차나 보관소와 같은 추가 서비스에 대해서는 추가 비용을 부과할 수 있습니다. 저렴한 가격은 유닛에만 적용되며, 추가 서비스에는 적용되지 않습니다.
24. 에너지 효율적인 건물을 건설하는 데에서 오는 이점은 무엇인가요?
에너지 효율적인 건물은 유틸리티 비용을 절감하고, 부동산의 전반적인 재판매 또는 재융자 가치를 증가시킴으로써 장기적인 가치를 더합니다. 경우에 따라, 지역 자치 단체는 고효율 보일러와 같은 에너지 절약 시스템 설치에 대해 인센티브를 제공하여 비용을 상당히 상쇄할 수 있습니다.
25. 접근성 관련 법을 충족시키는 건물을 선설하는 방법이 있나요?
접근성 요구 사항을 충족하는 것은 비교적 간단합니다. 대부분의 건축법은 이미 장애물 없는 유닛을 의무화하고 있기 때문에, 이러한 유닛을 포함하는 데 추가 비용이 들지 않으며 다양한 인센티브 프로그램의 기준을 충족하는 데 도움이 됩니다.
26. CMHC MLI Select 프로그램의 주요 이점은 무엇인가요?
이 프로그램은 프라임 이자율보다 낮은 이자율, 최대 95%의 대출 대 비용 비율, 최대 10년의 고정금리 모기지 등을 제공합니다. 이러한 조건은 전통적인 건설 금융보다 훨씬 유리하여, 안정적이고 장기적인 수익을 확보하면서 임대 유닛을 건설하는 데 도움이 됩니다.
27. CMHC는 프로젝트의 재정적 실행 가능성을 어떻게 보장하나요?
CMHC는 철저한 분석을 수행하며, 그 중에는 110%의 부채 서비스 커버리지 비율(DSCR) 요구 사항이 포함됩니다. 즉, 임대 수익이 건물의 비용을 최소한 110% 커버해야 하며, 이는 대출이 승인되기 전에 건전한 재정적 기반을 보장합니다.
28. 이렇게 좋은 프로그램이라면, 왜 더 많은 개인 투자자들이 CMHC 프로그램을 활용하지 않나요?
건축은 복잡하고 도전적인 전일제 작업으로, 소규모 투자자들에게 매력적이지 않습니다. 대부분의 투자자는 건설 관리의 요구사항보다는 단순한 임대인 역할만을 하시길 선호합니다. 그러나 대형 개발업체들은 이러한 신규 부동산 건축 프로그램을 실행하고 관리하는데 있어서 전문성이 있기 때문에 보다 어렵지 않게 CMHC의 승인을 받을 수 있으며, 개인 투자자들은 개발사를 통해 혜택을 받으실 수 있는 것 입니다.
29. 개인 소득이 낮거나 신용이 좋지 않은 사람도 CMHC MLI Select 프로그램 참여 자격을 가질 수 있나요?
네, CMHC가 대출 조건을 평가할 때, 개인 소득이나 신용보다는 건물의 재정적 강점을 중시합니다. 개인의 경우 필수 5% 보증금과 프로젝트 가치의 25%에 해당하는 순자산을 제공할 수 있으면, 개인 소득이나 신용 점수와 관계없이 금융 지원 자격을 얻을 수 있습니다.
30. Peripassu란 무엇이며, 그것이 부동산 투자자에게 어떻게 이점이 있나요?
Peripassu는 프로젝트에 대한 두 번째 모기지를 허용하는 조건입니다. 즉, 건물이 안정화되면 대출 가치의 최대 95%까지 자금을 인출할 수 있습니다. 이는 건물이 가치가 상승함에 따라 추가 자본에 접근하고 그 자금을 재투자할 수 있게 해주는 금융에서의 추가적인 유연성을 제공합니다.
31. 프로젝트가 CMHC 승인을 얻지 못할 가능성이 있나요?
네, 그렇지만 이런 경우에는 보증금이 전액 환불됩니다.
32. CMHC는 Select 프로그램을 얼마나 오래 지원하나요? CMHC 보험과 함께 모기지 갱신이 보장되나요?
이 프로그램은 50년간 보장된 증명서를 제공합니다. 그러나 정부는 향후 프로젝트에 대해 이 프로그램을 중단할 수 있습니다.
33. 개발자가 파산하면 제 보증금은 안전한가요? 비용 초과가 발생하면 어떻게 되나요? 개발자가 신뢰할 수 있는지 어떻게 알 수 있나요? 프로젝트가 시장 가격으로 판매되고 있나요, 아니면 일반적인 선분양처럼 시장 가격 이상으로 판매되나요?
네, 투자자는 토지를 소유하고 있기 때문에 보증금은 안전합니다.
34. 모기지 지급은 언제 시작되나요, 건설 중인가요 아니면 건설 후인가요?
프로젝트가 완료되고 안정화된 후에 모기지 지급이 시작됩니다.
35. 임대료는 어떻게 결정되나요?
지역 시장 데이터와 CMHC 기준 임대료를 결합하여 임대료가 결정됩니다.
36. 선분양 CMHC 제품의 HST는 어떻게 작동하나요?
캐나다 정부는 새로운 목적형 임대 주택(PBRH)에 대해 물품 및 서비스세(GST) 또는 조화세(HST)의 연방 부분에 대해 100% 환급을 제공합니다. PBRH 환급은 새로운 주거용 임대 부동산에 대한 GST/HST 환급을 강화한 것으로, 새로운 아파트, 학생 주택 및 장기 임대용으로 설계된 노인 주택의 건설을 지원합니다. 또한, 앨버타에서는 HST가 적용되지 않습니다.
37. CRA가 재산이 환급 자격이 없다고 말하는데요?
GST 환급은 4개 이상의 유닛이 있는 새로운 목적형 임대 단지에 적용됩니다.
일반적인 오해: CRA 웹사이트에는 단독 주택, 듀플렉스 및 트리플렉스에 대한 제외 사항이 나와 있습니다. 이는 혼란을 초래했지만, 이러한 제외 사항은 유닛 수가 4개 미만인 경우에만 적용됩니다. 예를 들어, 한 타이틀 아래 나란히 위치한 세 개의 듀플렉스는 6유닛 임대 단지로 간주됩니다. 따라서 GST 환급 자격을 가집니다. 중요한 점은 한 타이틀 아래 유닛 수를 강조하는 것입니다. CRA 담당자와 연락할 때, 재산을 "목적형 임대용으로 지어진 #개의 유닛"이라고 정확하게 설명하는 것이 중요합니다. 이를 단독 주택이라고 설명하면 오해를 일으킬 수 있습니다.
With Daniel
CMHC MLI Select 프로그램은 현재로써는 많은 분들에게 알려지지 않은, 신개념 부동산 투자방식의 일환입니다.
자산을 안정적으로 보유하고 싶으면서도 높은 수익률을 원하시는 분들을 위해 개발사와 에이전시가 합작하여 만든 프로그램이며,
저 또한 개인적으로도 본 상품에 큰 메리트를 느껴 직접 투자를 진행하고 있습니다.
그러나, 이 상품은 한정적인 수량과 높은 인기로 구매가 빠르게 마감되는 편입니다.
투자를 희망하시는 분께서는, 의사가 있을 때 즉각 정보를 얻으시기를 바랍니다.
또한, 현재 해당 상품을 보다 많은 분들께 알리기 위해 교육 세션을 진행하고 있습니다. 관심 있으신 분들은 많은 문의 바랍니다.
연락처를 남겨주시면 빠른 답변 드리겠습니다.